Affittare casa: contratti, fiscalità e gestione

Mettere in affitto un immobile richiede attenzione fin dalle prime fasi. Prima di procedere è importante individuare la tipologia di contratto più adatta, verificare la normativa applicabile, valutare il regime fiscale e predisporre correttamente tutti i documenti necessari. Una scelta consapevole permette di tutelare il proprietario, definire con chiarezza il rapporto con l’inquilino e gestire la locazione con maggiore tranquillità.

Scegliere il contratto più adatto

Il contratto deve rispondere alle esigenze di entrambe le parti, in particolare rispetto alla durata della permanenza, alla tipologia di inquilino e alle condizioni economiche della locazione.

Le principali formule sono:

• contratto libero, con canone determinato dalle parti e durata generalmente pari a quattro anni, rinnovabili per altri quattro;
• contratto a canone concordato, con importo calcolato in base agli accordi territoriali del Comune in cui si trova l’immobile;
• contratto transitorio per studenti universitari, pensato per esigenze legate al percorso di studio e con una durata definita dalla normativa;
• contratto transitorio ordinario, utilizzabile in presenza di una reale esigenza temporanea del proprietario o dell’inquilino.

Ogni contratto prevede regole specifiche in materia di durata, rinnovo, recesso, determinazione del canone e possibili agevolazioni fiscali. Per i contratti a canone concordato è necessario verificare l’accordo territoriale applicabile al Comune in cui si trova l’immobile e calcolare il canone tenendo conto della zona, delle caratteristiche e delle dotazioni dell’alloggio.

Documenti e verifiche preliminari

Prima della firma è necessario accertarsi che l’immobile e le parti dispongano della documentazione richiesta. Possono essere necessari:

• i documenti di identità e i codici fiscali del proprietario e degli inquilini;
• per i cittadini extra-UE, la documentazione relativa al soggiorno in Italia;
• l’Attestato di prestazione energetica;
• la documentazione amministrativa e tecnica dell’immobile;
• le informazioni relative alla sicurezza e alla conformità degli impianti;
• il modello contrattuale previsto per la formula scelta.

Il contratto deve indicare con chiarezza i dati delle parti, la descrizione dell’immobile, la durata, il canone, il deposito cauzionale, le spese, le modalità di pagamento, le garanzie richieste e le condizioni relative a rinnovo, recesso e subentro.

Prima della sottoscrizione è importante che proprietario e inquilino abbiano compreso pienamente tutte le clausole. Una formulazione chiara riduce il rischio di incomprensioni durante il rapporto di locazione.

Regime fiscale ordinario o cedolare secca

Il proprietario può valutare il regime fiscale più adatto alle proprie esigenze, scegliendo tra regime ordinario e cedolare secca, quando applicabile.

Nel regime ordinario possono essere previste:

• imposta di registro;
• marche da bollo;
• tassazione Irpef e relative addizionali;
• ulteriori adempimenti in occasione di proroghe, risoluzioni e rinnovi.

La cedolare secca sostituisce alcune imposte normalmente dovute sul contratto e comporta l’applicazione di un’aliquota al canone di locazione. La scelta può variare in base alla tipologia contrattuale, alla localizzazione dell’immobile e alla situazione fiscale del proprietario.

Chi sceglie la cedolare secca rinuncia, per il periodo di applicazione, agli aggiornamenti del canone previsti dal contratto. Prima di decidere è quindi opportuno confrontare le diverse possibilità con un commercialista, un CAF o un’associazione di proprietari.

Registrazione del contratto

Dopo la firma, il contratto deve essere registrato entro i termini previsti dalla normativa. La registrazione può essere effettuata telematicamente oppure presso l’Agenzia delle Entrate.

In genere sono richiesti:

• le copie del contratto firmate;
• il modello RLI;
• i documenti del proprietario;
• l’eventuale ricevuta del pagamento dell’imposta di registro;
• gli altri documenti richiesti in base alla modalità di registrazione e al regime fiscale scelto.

L’obbligo di registrazione riguarda entrambe le parti, anche se nella pratica è spesso il proprietario a occuparsi materialmente della procedura. Le spese possono essere suddivise secondo quanto previsto dal contratto e dalla normativa applicabile.

Rinnovo e proroga

Rinnovo e proroga non indicano la stessa cosa.

La proroga mantiene in vita il contratto esistente oltre la sua scadenza, lasciando generalmente invariate le altre condizioni. Il rinnovo, invece, può comportare la stipula di un nuovo contratto e la definizione di nuove condizioni tra le parti.

È importante controllare con anticipo le scadenze, le modalità di comunicazione e gli adempimenti fiscali. In alcuni casi il contratto può proseguire automaticamente, mentre in altri è necessaria una comunicazione formale per interrompere o modificare il rapporto.

Anche proroghe, rinnovi e risoluzioni devono essere comunicati correttamente all’Agenzia delle Entrate.

Garanzie per il proprietario

Oltre al deposito cauzionale, il proprietario può valutare altre forme di tutela in base al profilo dell’inquilino, alla durata del contratto e al rischio economico della locazione.

Tra le principali possibilità rientrano:

• contratto cointestato, nel quale più inquilini possono essere responsabili congiuntamente delle obbligazioni;
• garanzia di un terzo, spesso rappresentato da un genitore o da un altro soggetto solvibile;
• fideiussione bancaria o assicurativa;
• deposito cauzionale, nei limiti previsti dalla normativa;
• documentazione relativa al reddito o alla capacità economica dell’inquilino.

La garanzia dovrebbe essere proporzionata al rapporto di locazione: richiedere strumenti troppo onerosi può rendere più difficile trovare un inquilino, mentre garanzie insufficienti possono lasciare il proprietario esposto a rischi evitabili.

Recesso e subentro

Durante la locazione può accadere che un inquilino debba lasciare anticipatamente l’immobile. In questi casi è necessario distinguere tra recesso e subentro.

Il recesso interrompe anticipatamente il rapporto per una delle parti e deve rispettare le condizioni e i tempi di preavviso indicati nel contratto e dalla normativa.

Il subentro permette invece a una nuova persona di sostituire l’inquilino uscente. Per procedere è necessario verificare che:

• il contratto originario sia regolarmente registrato;
• eventuali precedenti modifiche siano state registrate;
• il proprietario e le parti coinvolte abbiano espresso il proprio consenso;
• il subentro venga comunicato all’Agenzia delle Entrate.

Nei contratti cointestati è importante controllare con particolare attenzione le responsabilità degli inquilini e le modalità con cui uno di loro può lasciare l’alloggio. A seconda del contratto, gli altri conduttori possono assumersi gli obblighi della persona uscente, può essere individuato un sostituto oppure può rendersi necessaria la stipula di un nuovo accordo.

Le informazioni riportate hanno carattere generale e non sostituiscono una consulenza legale o fiscale. Prima di procedere è sempre opportuno verificare la normativa, le aliquote, gli accordi territoriali e le procedure aggiornate applicabili al proprio caso.

A chi rivolgersi

Normativa, fiscalità e accordi territoriali possono cambiare nel tempo e presentare differenze da Comune a Comune. Per questo, soprattutto in presenza di situazioni particolari, è consigliabile confrontarsi con un’associazione di proprietari, un commercialista, un CAF o un professionista qualificato.

A Bologna è possibile rivolgersi a:

APE – Associazione Proprietà Edilizia

Via Altabella 3, 40126 Bologna
Tel. 051 226416 – Fax 051 235706
Sito: www.apebologna.it
E-mail: info@apebologna.it

ASPPI – Associazione Sindacale Piccoli Proprietari Immobiliari

Via Testoni 5, 40123 Bologna
Tel. 051 277111 – Fax 051 277160
Sito: www.asppi.bo.it
E-mail: asppi@asppi.bo.it

APPC – Associazione Piccoli Proprietari Casa

Strada Maggiore 23, 40125 Bologna – presso ASCOM
Tel. 051 6487522
Sito: www.appc.it
E-mail: info@appc.it

UPPI – Unione Piccoli Proprietari Immobiliari

Via delle Lame 2, 40122 Bologna
Tel. 051 232790 – 051 222258
Fax 051 262404
Sito: www.uppi-bologna.it
E-mail: info@uppi-bologna.it

Prima di recarti presso una sede o inviare la documentazione, verifica sempre che recapiti, orari e modalità di assistenza siano aggiornati.